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目前，房地产估价的收费依据是《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》(1995年7月17日计价格[1995]第971号文)的规定，按照房地产的价格总额采用差额定率分档计收，其最高档收费标准是评估价格100万元以下按‰计收，评估价格1亿元以上的部分按0．1‰计收。
而在房地产众多不同目的的估价业务中，房屋拆迁估价对估价人员的素质要求更高，工作量更大，风险也更高，估价人员常常面临着更大的工作压力。因此，上述收费标准对房屋拆迁机构来讲明显偏低。理由有四点。
其一，房屋是被拆迁人赖以生存的基础，可以说是被拆迁人终身最大价值的财产之一。住房消费的巨大支出，使得被拆迁人更看中房屋的价值，从而更加关心估价机构对被拆迁房屋所做出的估价报告。如果他们不满意估价结果(补偿标准)，他们就要向估价人员咨询求证，估价人员也有义务也有责任为他们解答，包括估价的依据、估价的方法、估价的测算过程等。在某种程度上，动员拆迁的过程，就是估价人员向被拆迁人解释估价结果的过程。一般来讲，估价人员就补偿标准即估价结果的产生向被拆迁人做出了满意的解释，动迁工作也就变得简单了。但这些解释工作需要估价人员付出艰辛的劳动，估价人员不但需要精通房地产估价、房屋拆迁及与城市建设相关的法规政策和业务技能，还要学会与社会各阶层形形色色的人们进行交流的口才和能力。这些复杂繁琐的解释工作常常使估价人员不堪其累，如遇有法律意识淡薄“胡搅蛮缠”的被拆迁人，估价人员甚至会遭遇人身安全的威胁。
其二，《城市房屋拆迁估价指导意见》颁布实施以后，对从事房屋拆迁估价的估价机构和估价人员的要求进一步提高。由于需要拍摄被拆迁房屋的影像资料，估价机构需添置相应的设备。对估价师个人来讲，他们要更加熟悉一系列相关的政策法规。从估价程序上说，要先进行初步估价，然后在公示的7日内，向被拆迁人作出现场说明，听取有关意见；如果接到复核估价申请，则要进行复核估价。出具正式的整体估价报告和分户估价报告之后，如果被拆迁人有异议，可以向房地产评估专业委员会申请技术鉴定。估价报告若被别的估价机构推翻，还要承担估价费用；如果被多次申请鉴定，估价机构和估价人员还面临着被处罚的危险。而拆迁估价中估价范围越大，工作量越大，但按目前规定，估价金额在五千元以上的拆迁项目，其收费已相当低，亿元以上就微乎其微了。因此，笔者认为，拆迁估价收费采用差额定率分档计收是不尽合理的。据笔者调查了解，相对于房地产抵押贷款估价或其他目的的估价，估价机构往往不愿意从事房屋拆迁估价，因为相比较而言，房屋拆迁估价责任大而收费标准相同，其高风险及大工作量、高成本的付出，没有在报酬上得到补偿。
其三，如果拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额不能协商一致，还需要委托估价机构来评估。而装饰装修估价更加繁琐。首先，要进行测量，确定各种装饰装修材料的工程量，然后要确定它们的补偿标准，这个标准即不能盲目地照搬定额，也不能简单相信道听途说的价格，需要估价人了解市场行情，适时地进行市场调查，在确定各种材料补偿价格的基础上，还要根据不同材料的耐用年限、保养状况，结合装饰潮流的社会更新趋势，确定其折旧程度，然后作出有充分说服力的报告。由于装饰装修市场更新较快，需要估价人员不断地学习，熟悉各种材料的施工方法、材质的划分、材料的性能和价格。所以说，装饰装修的估价收费，参照一般的估价收费标准，也有其不合理性。
其四，现有的估价收费标准制定执行了近十年，在此期间，社会的经济发展和物价水平已发生了相当大的变化，适当调整城市房屋拆迁估价的收费标准非常必要。因此，笔者建议，应结合各地的经济发展不平衡的状况，制定符合各地实情的收费标准，可以按照拆迁房屋的建筑面积，按每平方米8～15元的标准收取，也可以在原收费标准的基础上对房屋拆迁评估的收费适当提高。当然，也可授权各地方主管部门，自行制定适合市场经济规律、切实可行的收费标准。
总之，笔者认为，房地产估价机构在从事房屋拆迁估价的过程中，责任重大，付出了较多的人力和物力，其技术含量也相应较高，其劳动价值也应得到应有的尊重和体现，从而最终体现社会主义市场经济体制下的分配原则。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：骆世清 李东)
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