【案例】性急执了个热煎堆

　　某区某市民打来电话询问，2004年该业主在达道路购买一套二手房，由于当时置业的心情十分焦急，想迫切购买该物业，而没有对该房的相关配套和居住设施进行认真详细的检查，以至于“老伤复发”，导致目前的居住环境十分糟糕，而业主在购买该房时，卖方从来没有提供甚至隐瞒房屋的相关事实现状，该市民自称自己是吃了哑巴药，有苦无处说。

　　【解疑】知根知底免后悔

　　不少人认为买二手房优于买一手房，是因为绝大部分二手房都是现房带装修。相关业内人士认为，若房屋存在一些结构性问题，水管渗水影响楼下邻居，地理位置有忌讳等，这些因素属于“内伤”，如果没有人告知，中介方和下家很难通过看房这一环节发现。一旦下家买进，很可能“吃药”。如，某套房屋存在严重的日照问题，直至办理产权交易时，下家才偶然发现。事实上，当初上家与开发商签订购房买卖合同时，在补充条款中明确认同房屋这一瑕疵并自愿接受。但是，这并不代表该房屋进行二次转让时，下家也应接收这一瑕疵。由于上家没有告知，下家面临吃药。

　　二手房交易应遵循这样一条原则，在交易之前，房屋的基本情况要如实告知，附属情况也要告知。通常，房屋的基本情况包括物业坐落位置、建筑面积、土地权限及产权人等与房屋相关的状况。上述这些基本要素，上家在委托中介挂牌时有义务全部告知对方。一些涉及房屋基本质量的，包括日照条件、水管是否爆裂过及房屋是否渗水等情况，上家也应当讲明。下家购房如果有特殊要求，需主动向中介方提出。岳成律师事务所认为，由于买卖双方都不属于房地产法律内行，因此，中介公司有义务帮助买卖双方主动了解房屋交易时的状况。如果有证据证明上家在交易过程中对房屋的一些状况存在故意隐瞒或欺诈现象，而且这一问题对购房者做出购房决定有根本性影响，中介公司和下家都有权向上家索赔，甚至撤销该买卖合同。由此可以看出，上家隐瞒瑕疵，对自己也存在一定风险。

　　在实际操作过程中，下家和中介还可以关注以下这些细节。业内人士认为，由于目前绝大多数中介都以销售为主，对房地产经纪行为并不很专业，有的业务员甚至不具备专业知识。一旦发生这类状况，中介公司很容易处于不利地位。因此，中介方首先要严把审核关。对于产证，除了复印并留底房屋产权人、编号等这些基本内容外，还要看它的附件内容。如果小产证在办理过程中，上家只能提供预售合同的，则中介方必须仔细审看合同补充条款，以求全面掌握房屋的各种情况。作为下家，应该多到实地看房，向物业管理人员和邻居打听房屋的使用状况，尽可能多掌握些该房屋的信息。对老楼盘应了解大修情况，对新楼盘要了解销售情况等。对于一些明显低于市场价的楼盘，下家应当自问，是不是由于该套房屋存在一些负面因素，如楼层、地段名称、居住者非自然死亡等，影响了它在市场上的成交率。　罗丹