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这一轮宏观调控，总的来看效果较好。理想的状态，应当是经济运行主要由市场机制来调节，但是在必要的时候也需要政府加以引导和某一些不可或缺的行政干预。
这个观点，可能也是比较符合进一步发展社会主义市场经济体系的要求。不能认为微观经济要由市场经济调节，宏观经济要由政府来调节。微观也好，宏观也好，经济运行的本身主要应该由市场机制进行调节，只有在市场不能解决问题，某些领域市场失灵的情况下，才需要政府花比较多的力气来进行适当的一定程度的干预，而不是说，市场经济的发展时时刻刻都要政府从行政方面不断地进行干预。
我国改革开放以来有四次大的宏观调控，或者叫治理整顿，总的来看，这四次是比较大的，即1988年一次，1993年一次，1998年一次，现在又一次。这里似乎有一个规律，好象每一次调整的间隔就在四五年之间，而每次调整的时间，基本上都是在政府换届之后的一段时间，这里边究竟是怎么一回事，值得深思。
这一次调控，中央采取的办法不像前三次。这次采用的是先打雷，后下雨，把各个地区，各个行业区别开。还有就是在调控中，不是单一地运用行政指令的手段，而是辅以税收、信贷、财政等某些经济杠杆。应该说，这样的情况，比过去的三次调控收效比较好，造成社会经济的振动比较小，可能造成的调整中间不可避免的损失也比较小。
但为什么会一次又一次重复出现调整？毛病在哪里？我认为不能仅仅治标，要治本，要找原因，把根子挖出来，然后对症下药，铲除病根，这是最重要的。这次调控是什么原因引起的？是基础建设投资过热，固定资产投资、规模失控，带来的结果就是能源、基础产品和基础设施跟不上，造成了经济运转中间很多比较突出的矛盾。
这里边究竟是什么原因？是哪些人？是谁造成了投资失控？分析一下，恐怕首先造成基本建设投资失控、固定资产投资失控的，是地方政府，搞了许多以政绩为导向的“形象工程”，还有就是搞了不少可能在很多年后是需要的，但是目前还没有足够的力量来搞的那些太超前的基础设施建设。这些恐怕是基建投资失控的主要问题。这是一个方面，就是说政府在生产领域存在介入过多、干预过多的问题。
第二种是国有大企业集团投资失控，这跟地方政府追求政绩而搞的投资失控有紧密的关系。为什么国有企业会这样，一方面可能是地方政府的要求，另一方面也可能是国有企业管理层自身的要求。政府要政绩，国企要业绩，从而造成了投资冲动。但有一个条件，这种投资全都是姓公，而不是姓私，这是造成投资失控的重要原因。实际上，也就是研究经济中讲的，旧体制下的“投资饥渴症”，到现在还没有根本解决。
第三种投资失控的，主要是有上市公司背景的，或者拥有多家上市公司的那些所谓股份制企业和企业集团。同样的，这里也有一个很重要的因素，因为钱是股民的。在西方，股市为什么会长期看好，总体向上，老股民能够得到实惠？原因在于，西方有比较规范的成熟的股市，它实现了对私人资本的社会监督，关键是这个问题。中国的股市，从一开始就是先天不足。我们都很清楚，起初高层中不少同志对股市是不想搞的，阻力是很大的，后来这些同志态度变了。变的原因是什么？就是认为股市是一个好东西，可以通过股市把老百姓的钱拿过来，为国有企业输血解困，而且这些钱既不用付息，又不需要还本。在这种指导思想下，我们的股市是很难搞好的。
而且上市企业的领导层，对外部的跨行业、跨领域、跨地域的投资往往非常感兴趣，老想快速膨胀。它也有投资冲动，由于钱是股民的，不是它自己的，而即使失败了，它自己也并不会承担很高的机会成本。
我们的投资失控，恐怕主要原因在这些方面。也就是说，政府的行为不规范，政府的角色定位错位，它做了太多不应该做的事情，而应该做的事情却可能没做好。而国企由于体制改革之后，虽然名义上而且已经进行了现代企业制度的改革，但实际上，还有很多深层次问题并没有解决。所以，国企的企业法人的治理结构是不完善的，有很多致命的弱点，在缺乏配套政策的条件下是自身难以克服的。
至于上市公司本来是一个好东西，但到了我们这里就变了，变成具有我们的“特色”，最后是“为我所用”，而这种“所用”跟它原来的本意已经是两码事了。所以，投资冲动主要是这三部分对象。
至于说一般的民营企业和一般的私人，无论投资还是消费，都不存在像这一类的问题，也不可能造成整个国家的宏观经济失控。所以，现在一定要搞清楚，宏观调控主要调控谁？主要应当调控以上三种对象。
上海的土地招标中，有很多人出了天价把地拿去了，出的价位高得吓人，其中不少就是上市公司，特别是那些外行的上市公司，它并不懂房地产，现在想进入上海，不管你的地价多高，志在必得，反正这些人有的是钱。
现在一直讲招投标地价太高，这也是一个很重要的因素。
因此，宏观调控的思路要进行调整，就是不要把调控的主要精力，放在一般的民间投资、民营经济发展和私人消费这个方面，应该把重点放在规范政府行为、规范国企行为、规范上市公司行为方面。现阶段，我们国家不应当打压民间投资，限制私人消费，现在需要做的更多的工作，是要鼓励民间投资和私人消费，因为这是能够确保国民经济持续、稳定发展的基本动力。
当然，在分析宏观经济失控里面，还有一个很重要的因素，就是财政和金融方面的因素。财政方面，过去几年奉行的是所谓积极的财政政策，从学术角度来说，不存在什么积极的，消极的，而是扩张的或紧缩的。那么扩张的财政政策，在一个国家的国民经济紧缩时期，经济比较萧条的时期，为了抵御各方面造成的不良后果，把经济重新启动起来，适度地采用由政府举债，搞公共产品投资，从而带动内需是可以的。但是，这种政策应该是一个阶段性的，应该是有限度的，不能没完没了地搞下去，不能把政府举债搞得越来越多，规模越来越大，如果这样搞就会出问题。我们很担心，不要通过宏观调控加强调控，将政府干预的那部分搞得太大，越搞越大，搞得成为强政府，弱市场，这是我们担心的，这对我们的改革是不利的。政府的干预，只有在逼不得已的时候才能做，而且一定要适时、适度，要有所控制，不能像以前那样再搞成政府主导型经济。财政政策应该有所调整。这一次，财政部负责人已经说了，积极的财政政策要淡出，要搞中性的财政政策，这是非常好的。
还有一个是金融问题，现在很多人一谈到宏观调控的必要性，就说房地产会带来重大的金融风险，如果搞得不好，就会像日本、台湾、香港那样。其实，这两年来，我们发表的文章多次阐述，日本是日本，香港是香港，台湾是台湾，跟我们中国大陆是完全不一样的。实际上，房地产发展是离不开金融支持的，但是反过来，金融业的发展也离不开房地产支持，他们是相辅相成的，搞得好是相互促进，搞得不好相互打架、两败俱伤。那么，这里就有一个“判断”问题。究竟房地产风险大不大？只要是规范的操作，房市、房贷的风险，可以说比其他的信贷风险要小得多。去年的一次座谈会上，我曾当面问各个银行的同志，上海房地产消费信贷坏帐比例高不高，最后大家都说很少很少，基本上在万分之三以下，都承认是优质资产，怎么说信贷风险大呢？首付两成，毛坯房抵押八成，到装修的钱付进去以后，实际上没有八成了，只有六成、五成了；如果再付了一两年，发生问题时，只剩三成四成了，百分之百的资产，来抵三成四成的债又有什么风险？反过来说，现在的存贷利差很大，一年期是5.04%，长的还要高，利差是三个百分点。利差那么高，利差跟存款的利率相比，百分之一百五十，好象是暴利。为了避免风险完全可以采取两种措施，一是开发二级抵押市场，把一部分抵押合同组合后发住房抵押债券，可以动员机构投资者和私人来投资，银行出让一部分，这个风险就可以化解了，短期储蓄和长期贷款的矛盾也可以解决了。
第二个办法，也是把利差让一些出来，只要让很少的，十分之一，甚至于二十分之一，让出来交给保险公司，开发抵押保险市场，风险也就像其它保险一样转嫁了。
现在有人主张，还要提高按揭贷款的利率。这不妥，思路有问题。按照我们现在的存款和按揭利率，如果开放外资金融市场的话，马上会被外国银行抢光。
所以，在这些问题上，宏观调控的思路要调整，要搞清楚现在金融体制原有的弊病，问题在哪里。实际上，在去年那次会议上，我还专门问了，开发贷款有没有风险？当时各银行的同志说，2000年以后，上海新放的开发贷款，一个都没有坏帐的，那么问题就很清楚了。对上海来说，由于坚持规范操作，坚持四证齐全，坚持要有抵押，因此，房地产信贷无论是消费信贷还是开发信贷，都是超低风险的。但是，外地有些地方，应当承认风险很大，毛病在哪里？毛病在于操作不规范，问题在于官商勾结、银企勾结，搞一些擦边球，搞一些歪门邪道，所以，在他们那里风险是很大的。因此，宏观调控就必须要根据不同地区的具体情况，区别对待。
同时，对国有银行来说，它的金融风险的最大地方，不是在房地产，最大的风险在于，对政府的项目和有政府背景的，有上市公司关联企业担保的这些项目。或者是地方政府做出口头性承诺的，大项目的综合授信贷款，由于并没有足额抵押物，导致最后出问题。这类贷款是最大的风险所在。可是，央行的领导对这方面却讲得很少。
问题关键是金融体制，尤其是国有商业银行的改革远远滞后。如果它真正成为一个自主经营、自负盈亏的独立法人，它就不会干这种事情。而现在的体制有很多因素使它愿意干这种事，或者被迫地不得不干这种事。因而，出了毛病以后，就由资产管理公司把呆帐、坏帐买过来，然后由财政掏钱给予核销。实际上，这种做法对五六十年代从事经济工作的人来说，是不可想象的，是极不负责任的。这样一来，即使里面有猫腻也不用查了。当然唯一的“好处”，就是几大商业银行对国外说不良资产很快剥离，报表上体现的是资产负债率多少，不良资产率降低到多少。实际上，这都是老百姓用自己的血汗钱来给它核销的。所以，这一种做法是绝对不能长久的。
反过来问，倘若是一家民营银行出了这个毛病，政府会掏钱给它核销吗？不可能。也就是说，财政政策和金融体制的弊病是造成投资规模、基建规模投资失控的两个重要的条件。
改革的路还很长。宏观调控，一方面要看到现在已经有很好的成绩。这一届政府比较聪明，比较能够虚心听取各方面的意见，没有搞一刀切，没有单纯地依靠行政命令，还是采取了多种手段。但是，总的来看，还是要把根子上面的问题解决掉，不要过几年再来一次。
第二个问题，关于房地产这几年发展过程的一些评价。我们早在1990年、1991年就公开提出开发商是协助政府建设城市、发展经济的有利助手，政府不要把它当作是对手、敌手，房地产业是市场经济必须要发展的国民经济中的一个重要的支柱产业，不要把房地产业仅仅是当做一种福利事业。
在1990年的时候，上海的房地产业创造的GDP只有0.5%。我们在那个时候就大胆地提出，到2000年，上海的房地产业必然会发展到这样一个规模，就是要在GDP里面占到5%，要搞市场经济必然是这样，除非不搞市场经济而倒退搞计划经济。
因为市场经济中间最重要的市场是什么？是要素市场，要素市场中最基本的要素是土地。土地若不用市场机制在流通中进行各种调节，就没有办法实行优化配置，就没有办法实行要素的合理组合，就不可能做到资源的高效利用和资产的保值增值。
我们当时说的现在已经为事实所证明了。从1999年以来的五年是中国房地产业发展历史上最繁荣最健康、欣欣向荣的五年，而并不像有些人所说的，是一团糟的五年。
有人在2001年就已经预言，说中国房市冬天已经来临，又说第二年的三四月份要出现危机，七八月份会出现全国性的崩盘。当时，我们从各个方面进行了驳斥。在这五年里全国的房地产业发展很好，它的标志就是供求总量基本平衡、供需繁荣。至于发展过程中出现一些局部性、阶段性、结构性的问题，也是难免的，注意解决就是，不必危言耸听，动摇军心。
房地产，特别是房子，现在可以说是越造越漂亮，产品越来越多元化，能够充分满足从低层次到高层次，以及各种人的需求。现在的配套商品房，单价三千五、四千的可以满足低层次需求，中档六千七千的，高档的一万多，两万多，还会有四万多，五万多，上海的老花园洋房已经卖到七万多。不久的将来，上海的房子出现精品公寓，单价七八万，上十万，也是完全有可能的。这不是坏事情，这是社会主义市场经济的优越性，它能够满足不同层次的多样性的需要。
有一些同志老是希望，房子就造得大家能基本上满足要求的那种低档次的。好象都造那种房子，那么结构就没问题了。这是不对的。我们这几年存在一些毛病，最主要是，中低价位的商品房在市区范围内供给量减少了。因此，对于那些动迁户和经济能力有限，但现在又想买房且有一定购买能力的人来说，它的需求往往不能得到充分满足，这是我们的缺陷。作为一个中国最具有发展潜力的城市，作为正在打造的国际性大都市的上海来说，精品、高端的住宅也好，办公楼也好，都有它存在的必要性。只要有市场需求，你就去造；卖得掉，就投资。这些产品完全可以让市场机制去自发调节，不需要政府去打压。政府要做的事情，是把主要精力放在解决那些供给不足的中低价位住房，保证它有一定的量，还要有比较好的房型，比较好的质量，还有更重要的，是要考虑一定的地段。我赞成适当地增加中低价位房供给量，但是也要注意选址适当，要解决老百姓的实际问题。如果都选在外环线以外，甚至更远的地方大批建造中低价商品房，到明年年底可能有六百万平方米可以上市，这些人的居住问题可以解决了，但饭碗可能会丢掉，因为就近没有办法就业。如果回市区就业每天要花两三个小时来回，还要花上几百块钱的交通费用，这种房子送给他可能还马马虎虎，叫他掏钱买的话，不一定会肯买，除非认为那边也有投资机会，还可以出租赚钱，否则是不会自己去住的。
那么这样一来，就可能造成新的问题，就是产生新的结构性矛盾。在边远的地区大量建造的这种低价位房，可能会造成比较多的空置现象。作为政府来说，钱也花了，地也给了，房子也造了，而解决问题的实际效果却可能大打折扣。
我想恐怕要在以后一段时间，把很大的精力，把政府资源投放于扩大廉租屋的受益面，多用点钱对真正买不起房的、按照市场价也租不起房的、住房很困难、经济上也很困难的这些家庭，提供适当的租房补贴。现在做的廉租屋是一种形式，货币补贴是一种形式，还有住原有的旧公房，但买不起产权，甚至连付房租还有困难的贫困家庭也搞了补贴，上海这个办法是对的。
还要考虑一个办法，要在中环线附近拿出一些地，造一些小户型、紧凑型、实惠型一类房子，用于安置动迁居民和解决一些市政建设需要，恐怕这个很重要。而这种地方因为地价比较高，要采取另外一个办法。发展商要动迁这户人家，而该户原有的房子面积很小，按照补贴不能够解决现有人口的居住需要，可以用这个办法，就是发展商出一半钱把这些房屋顶下来，然后另外一半就是通过收租金的办法由动迁户来承担，可以给你的是使用权，但不是产权，租金就相当于固定资产折旧，加上一点利息，这样就远远低于市场租金。但这样做，需要有人来操作。
关于房地产发展，有几个问题还需要研究。
第一，我们现在的做法实际上要把内资开发市场腾出来，让外资进入搞开发，这样搞的结果会怎样？内资企业可能兼并、破产、人下岗。还会造成另一个问题，因为外资的运营成本高，他们造的房子都会向高层次、高档房发展，这样，上海的中低价位房会越来越少。第二，就是内资金融市场，现在银行是有钱没有“粮票”，就是没有规模，有钱也不能贷出来，而存的钱利息要照付，这对银行也是一个很大的风险。这样搞的结果是把内资金融市场腾出来，让外资金融市场进入，将来当我们国有商业银行完成体制改革以后，再要来争取恢复占领这一块市场可能很难。而且，外资进来以后，我们国有商业银行是捧惯金饭碗的，肯定在服务上面比不过人家，将来我们的银行可能要吃大亏。第三，我们现在在打压、限制投资，这并不明智。上海市政府在这方面调整还是比较聪明的，不是搞打压房地产投资，而是压缩不规范的炒房空间，要做的是这个。规范地投资短期、长期都可以，到了现房给产证就可以转让。所以，不能产生误解。但是我们也看到，长三角地区，有的地方，有的城市好象有一点过激的措施，甚至于产生对温州投资客的一些不正确的对待，这是不对的。作为一个投资者，它到某个地方来投资，都要欢迎，只要他是按规矩做的。上海要防止的就是内外勾结，打擦边球，搞不规范的投机。规范的东西不是政府要担忧的，只要照政府立的规矩做就可以了。
很多老百姓，投资者，消费者，对下一步的发展感到难以把握，感到不确定，不确定的时间越长，就风险越大。房地产有一个很重要的特点，买房是买未来，是买信心；投资也是投资未来，也是投资信心。如果老是不确定，动不动就说一些过激的话，做一些过激的事，把信心都打垮了，对社会，对国家又有什么利？而且，中国现有的投资渠道太少，现在房市也不让人家投资，对一些房市投资客来讲，转而会采取其他一些办法，把资金外流。这是一个很可怕的事情，应要有所警惕。
实际上，现在的房地产需求有三种情况。第一是消费需求，买了自己住。第二个是投资需求，或者是短期套利赚差价，或者是长期出租。还有一种正在兴起的第三种需求，是理财需求。即买了房子既不出租，自己也很少去住，而是作为一种资产在那个地方放着。这种现象在解放前的上海是不少的，现在在发达国家也是不少的。因为他不缺钱，所以不需要变现；又因为他不想做一个房产经营商，所以也不想出租。但是自己也很忙，房子也很多，可能一年仅住一两天。为什么可以这样做？因为房地产本质上有一个特点，它是保值的，从长期看是不会贬值的。
藏钞票是要贬值的，现在藏钻石是增值的，房地产也增值得厉害，而这种增值的趋势，在现在的城市化、工业化、现代化大背景下，不会有什么问题。房地产价格大跌，只有在两种情况下才会出现。一个是打仗，还有一个是严重的经济危机。除了这两个就没问题。所以，在这方面我们应该气量大一点，不要看见人家有很好的房子，却没人去住就有意见。以后上海经济上有条件的人家应该一家有两套房子，一套在市区，工作学习方便，一套在郊区，作为休闲度假用。在这方面观点要有所调整。
对今后走势的看法。今后上海也好，长三角地区也好，房地产走势总体上是好的，短期内会有一些调整。从长期来看，房价还有很大的发展空间。相对地说，上海同国际上其他同等级的城市相比，地价是低的，房价也是低的，会有发展空间。至于说有一部分比较困难的家庭，收入低买不起房，这种现象中国有，外国也有。所以对这些问题，我们要提出一种观点，即在这会主义市场经济条件下，住房问题的解决，应当是“自住其力，量力而行，租购并举，梯度改善”。有钱的可以买房，钱多的可以买大房新房，钱少的可以买小房二手房，钱暂时不够的不要买房，可以租房，实在租不起房的可以享受廉租屋和政府补贴。这应当是我们的整体思路。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：印堃华)
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