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房价大涨预计在2006年后
被房地产界称为“土地大限”的８月３１日已经过去，过关的２８８个项目也已经张榜公布了。那么，这些过关项目主要分布在哪些地方？是属于哪类项目？价格可能会在多少？本报记者分别采访了中原物业、金网络和协成行三家京城著名代理行的相关负责人，请他们就这份名单预测——
一半在城里，一半在郊区
据协成行统计，三批过关项目的建筑面积总量大致在４３００万平方米，其中四环外项目将近有２３００万平方米，四环内项目２０００万平方米，二者比例相当。
但是，城区多是危改项目，像第一批名单中有德外、和平门、夕照寺等危改项目；第二批名单中前１０个项目都是庄胜二期的危改地块，而这次６８个过关项目中危改项目就有２８个，占了约４１％；第三批名单中仅一个大吉危改项目的规划建筑面积就高达１２８万平方米！
区域还是那些区域
过关项目约有５０％是现有项目的后期，与之相比，从未上市的“新面孔”相对较少。换句话说，今年已经形成的热点区域，在今后一两年之内还将是热点。如望京、昌平、顺义以及朝阳路和朝阳北路一带等。就这些项目的立项和位置来看，基本属于中档价位。
另外，三批过关名单的非住宅项目层出不穷，约占总量的４５％。其中，综合类项目１２００万平方米，占２７％；商业类项目为５０４万平方米，占１２％；公建１３９万平方米，占３％；办公场所１２０万平方米，占３％。协成行董事长王晓航由此推测，北京的房地产市场逐步向多元化发展，公建、商业及综合类物业的辅助功能正在逐步增强，甚至在个别区域成为市场的主导，大规模的商业开发时代已来临。
房价大涨预计在2006年后
一个项目的平均开发周期是两年半，北京每年平均新开工商品房面积不会低于１６００万平方米，除去正在开发的面积，这样现在过关的项目大约能够维持两年。因此，金网络副总经理杨强宏认为，真正的因土地供应紧张而导致房价大涨很有可能在２００６年以后。
杨强宏还指出，２００３年４００多个商品房项目中，三环以内的项目仅占８％，这次过关项目中在三环以内的项目大多是危改项目和非住宅项目，未过关的项目因为属于“历史遗留问题”，所以不外乎于２００２年７月１日开始施行的北京市政府３３号令?穴《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》?雪第三条规定的五类用地：绿化隔离带项目、危旧房改造、小城镇建设项目、其他重大建设项目中的用地以及一些规划为高科技、工业用途的经营性项目。可见三环内的住宅供应一直很紧张。所以他认为，房价上涨将从三环内的项目开始，逐步蔓延到四环和近郊。
政府应该公开土地供应量
没有过关的土地怎么补偿？中原物业总经理李文杰预计政府会在今年年底之前给予答复。很多开发商都不愿谈及此事，因为有些费用可以算出来，而还有一些费用是不便于公开的。北京是全国最后一批实行经营性土地全部公开交易的城市之一，借鉴其他城市的经验，可以在招、拍、挂的时候给予原开发商一定的优惠。
李文杰认为，如果政府在今年年底把对那些没过关项目的处理方法公开，那么明年的土地供应量也就清晰了。对市场影响较大的应该是在这些已知的土地供应量之后，政府要是能公开每年的经营性土地供应量，会在很大程度上帮助开发商和消费者决定自己的投资或购买行为，能有效控制房价的恐慌性上涨。
开发速度有可能会放慢
市场的透明化将使一些不正当竞争的企业无计可施。过去在购房人心目中有一定“品牌”的房地产公司有可能因为拿不到土地而减少开发项目（如富力集团的天坛、白家庄、刘家窑等几个项目均没通过大限）。
王晓航告诉记者，过去，由于土地交易不规范，拿地“容易”，很多开发商不追求某项目的利益最大化，而往往是通过规划的开发实现利益最大化。因此，拿到一个项目以后，往往走“快”字路线，即快速完成设计、快速销售、快速进入下一个新盘的开发。北京房地产市场也因此流行“快就意味安全”的经营理念。而“８·３１”以后，随着拿地成本的增加、拿地难度的提高，开发商的经营理念将发生变化：每个项目的利益最大化将成为开发企业的经营目标；好的房地产企业也将从“速度型”转为“效益型”。
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