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商业地产：奶酪怎么吃？

发布时间：2004-10-9 责任编辑： admin

  本报《楼周刊》已连续两期专题探讨了本地商业地产的发展和前景，实际上无论是从宏观上还是微观上看，探讨商业地产的话题都过大，此连续报道仅试图从某些方面对扬州的商业地产进行有限解读。本期我们将继续细化对这一话题的探讨，并试图给商业地产投资人和经营者多提供一些有益的参考意见。

瞄准商业地产“点线”定位
    有关研究部门和业内专家近期就《扬州城市总体规划》中将扬州城市总体布局发展方向定为“西进、南下、东连、北拓”的发展思路，提出了扬州市区建设开发的总体空间取向可概括为：东延、西进、南优、北控。
    简言之即，东延：延伸扬州中心区功能，结合旧城改造建设东部新城；西进：持续既有发展惯性，进一步完善西部新城区功能；南优：优化整合南部的产业结构与布局，结合生态建设进行有序、集约的开发，形成制造业产业带；北控：以名胜保护和生态维护为主导，控制北部的城市开发力度与强度。
    扬城商业地产的发展和布局必然与城市总体发展思路相映衬，就此记者与有关专家就扬城商业地产近期布局形态进行了探讨。专家认为，目前扬城商业地产布局按东西南北中片区划分，存在一些不太科学和合理成分，原因在于商业地产区位定位要素交叉情况比较明显，区域特性还不够突出，需进一步整合。
    实际上，扬城商业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江装饰城、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的“十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建１００号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。相应的商业地产项目进入及投资经营者选点都需与上述总体思路相对接，从而有利于在产生集群市场效应的地方，实现共生共荣。
投资商铺注意紧抓要点
    商业地产运作三大核心要素：产品规划设计、战略合作伙伴选择、后期经营管理有机组合。在２００３年扬城商业地产表象繁华的市场背后，我们担心这条生命链（政策导向、开发商、投资者、经营户、管理商、消费者）会被破坏。根据我们的体验，受伤的是这个链上的所有成员，而最大的受伤者，是不理性的铺面投资者。因此接盘者、承租者必须要对所选择商业地产项目进行全面的了解，需获知的内容有区位、环境、定位、楼层、主力店、商业规划、空间规划、后期经营管理团队及运作模式等，小的甚至需了解清楚景观主题设计、开间进深、采光通风等。
    投资商铺，技巧与心眼你绝不能少！投资一个什么样的商业物业？你才有多大的赢利空间？你如何减低你的投资风险？对一名普通的投资者来说，建议你掌握以下几方面要点：
     １、大树底下好乘凉。选择大型、品牌良好的商店进驻的商业物业，有地方性政策扶持的项目，有强力资金实力与专业能力的开发商，有传统优势的地域性项目投资，其将带给你无穷的受益。
     ２、众人拾桨划大船。有人气，才有财气，项目能否盘活成市，需看前期产品在市场上的人气指数怎么样。做旺，需要众人的劲往一处拧。所以，打涌堂的销售部，你不妨走进去。
     ３、产品的独特性与垄断性。该产品有一个什么样的定位？较市场上的产品有什么特别之处？思想的超前性与现实存在的可能性有多大？不妨仔细想想。
     ４、产品周边的人。人的数量、质量、欲望、习惯、消费能力。他们都是你财富预期实现的根本。
     ５、下家在哪里？想到租户在什么地方？有什么样的梦能让他顺利实现？是不是把所有的希望都寄托在开发企业所高薪聘请或自己组建的后期经营管理者身上？
     ６、产品规划设计上细细琢磨。建筑规划表达着怎样的风格？动线规划如何组织？商铺规划是做的什么样的开间进深与邻里分割？配套规划上对细节有怎样的安排？商业规划中对业种的分布与配比、布局连动性有何独特之处？环境规划是怎样营造的？

记者姜建彬

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