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七大要素决定扬城商铺投资价值

发布时间：2004-9-6 责任编辑： admin

近来扬州市区出现了大量商铺，给广大投资者提供了很多机会。如何对商铺进行价值评估？笔者建议投资人可以从以下几个方面进行考虑：
１、是否处于核心商圈
    商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈。因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。
２、商圈的变动因素
   在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前的租金确定，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前２－３年投资回报不理想，但是随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是投资的绩优股。
３、主力店效应
    有主力店的地方就有无穷的商业机会。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本生不具备“聚客”能力。所以它不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺做旺并不断升值。
４、广场效应
    有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如天安门广场、上海外摊，每天有几十万的人流的汇集，形成巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。
５、品牌店效应
    目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳；服装如鳄鱼、班尼路、梦特娇等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个重要的参考因素。其主要有两个方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保障的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，所以在同一个地区选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本能从另一个侧面反映出项目的优劣。
６、立地条件
    立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别，顾客来店的方便度。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街、上海南京路是全国著名的商业干道。所以商铺的价值就非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通隔离栏。
７、周边租金水平
    如果说以上的评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行的利息要高，这是一个原则性的问题。
    在具体评估商铺时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从发展商销售人员用计算器捣腾出的投资回报，而是必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。

扬州市地价所余珽

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